「民泊、甘く見てました」――自主管理の落とし穴とプロによる代行で変わった現実

副収入のはずが…民泊自主管理が地獄のルーティンになるまで

「空き物件があるから民泊で有効活用したい」「副収入になるならやってみたい」──そんな想いで民泊を始めた投資家・オーナー様は少なくありません。
インバウンド需要の高まりや、Airbnbなどのプラットフォームの普及により、「物件さえあれば気軽に始められるビジネス」として認知が広がりました。

しかし、現実は決して甘くありません。

民泊運営はホテルや旅館業と同じ宿泊業。ゲスト対応、清掃手配、鍵の管理、価格設定、レビュー対応、近隣住民との調整、法律遵守など、想像以上に多岐にわたる業務が求められます。特に「自主管理」でスタートすると、最初のうちは気合で乗り切れても、長期的にはストレスとトラブルが積み重なり、物件が資産ではなく負担に変わってしまうことも。

今回は、実際に自主管理でトラブルに悩まされたあるオーナー様の事例と、民泊運用代行を導入したことで見事にV字回復したケースをご紹介します。物件を持っている方、これから民泊を始めようと考えている方にとって、失敗しないためのヒントが詰まった記事となっています。

自主管理で直面した4つのリアルなトラブル

1. 鍵の受け渡しミスで深夜にゲストから怒りの電話

大阪のオーナー様は、鍵の受け渡しを手作業で行っていました。
チェックイン時間に合わせてキーボックスの暗証番号を伝えたり、時には駅で直接受け渡しすることもありました。

しかし、ある日の深夜1時、海外から来たゲストから「鍵が開かない」と緊急連絡が。現場に駆けつけることもできず、電話で必死に状況を説明するものの、結局ゲストは不満のまま近隣ホテルに移動。
セキュリティ面では有効ですが、個人で行うには限度があり、レビューには「ホストが不親切」「チェックインできなかった」と書かれ、掲載順位が大きく下がってしまいました。

2. 清掃業者との連携不足で「汚い部屋」と低評価

清掃は外部の個人業者に任せていたものの、清掃チェック体制が不十分で、タオルが濡れていたりゴミが残っていたりすることが度々ありました。また、急遽入った予約に清掃管理ができず、レビュー欄には「部屋が不潔だった」「トイレが汚れていた」などのクレームが投稿され、新規ゲストの予約率が低下。悪循環に陥ってしまいました。

さらに、ゲストがチェックインしてすぐに「髪の毛が床に残っていた」「シーツにシミがあった」と写真付きで苦情を送ってくるケースも発生。清掃業者への連絡や再清掃の手配に追われ、オーナー様は本業に支障をきたすようになっていきました。清掃品質はレビュー評価に直結するため、この状態が続けば民泊アカウントの信頼自体が損なわれるリスクがある状況でした。

3. 騒音クレームで近隣住民とトラブルに

福岡県のオーナー様は、民泊の稼働率を上げるために、外国人観光客向けに部屋を開放していました。アクセスの良い都市部の物件だったこともあり、週末や連休には常に予約が入り、部屋はほぼフル稼働。しかし、そこで問題となったのが深夜の騒音です。

複数人で宿泊するグループが夜遅くまで談笑したり、外で電話をかけたり、室内で音楽を流したりといった行為が続きました。最初は近隣住民から「最近うるさい」と軽い注意が入っただけでしたが、改善されず、やがて管理組合から正式なクレームが届くようになりました。

「次に苦情が出たら、民泊そのものを禁止します」という警告文が届き、オーナー様は心理的にも強いプレッシャーを感じるようになりました。民泊は地域の理解があって初めて成立するビジネスです。周辺住民との関係が悪化すれば、長期的な運用そのものが不可能になってしまいます。

4. 価格調整ができず、繁忙期でも安値運用

物件の掲載価格を、初期設定した「1泊1万円」のまま数ヶ月以上変更しておらず、週末や連休、大型イベント開催期間などの繁忙期でもそのまま。
結果として、他の競合物件が2万円台、3万円台で満室になる中、彼の物件はすぐに埋まってしまうものの、稼働率は高いのに全然利益が残らないという現象に陥っていました。

このような運用では、いくら部屋が満室でも収益性が上がらないばかりか、「価格が安すぎる物件」として見られ、高品質を求めるゲストが避けるという副作用も生まれます。実際、安価な価格設定が原因で、「低予算層」に偏った予約が増え、結果的に騒音・ゴミ出しマナーの悪化、レビュー評価の低下など、運用全体に悪影響が出ていました。

また、価格変更のタイミングを把握するには、近隣ホテルや他の民泊施設の相場を常に確認し、季節要因やインバウンドの動向を把握する必要がありますが、日々の業務に追われる中ではそこまで手が回らず、結局なんとなく同じ金額で出し続けてしまう状況に。

加えて、連泊割引や直前割引、最低宿泊日数の調整など、OTA（AirbnbやBooking.com）で使える販促機能も活用されておらず、せっかくの集客チャンスを逃していたのです。このような「もったいない運用」が続けば、競合との差は開く一方。収益の最大化どころか、最低限の利益すら取り逃してしまう結果になります。

民泊代行を導入して得られた本来の姿

こうしたトラブルの連続で、オーナー様は「これでは本業にも支障が出る」と判断。
運用代行会社である弊社にご相談いただき、物件の運用をすべてお任せいただくことになりました。

代行後の結果

導入後、わずか3ヶ月で運用状況は大きく改善。

実際に行った改善施策

1. 清掃品質の見直しとWチェック体制の導入

以前は個人業者に一任していた清掃業務を、弊社提携のプロ清掃業者に切り替えました。チェックリストに基づくルール運用に加え、スタッフによる写真報告・抜き打ちチェックを導入し、常に清潔な状態を保つ体制を構築。レビューに「部屋がきれい」という記述が増え、★評価も安定的に上昇しました。

3. 価格最適化（ダイナミックプライシング）

曜日・季節・地域イベント・競合物件の動向などを加味して価格を調整。特に繁忙期には最大で2.5倍以上の価格設定を実現し、稼働率と単価を両立する形での売上向上に成功しました。売上は前年比で約50％アップ。

4. 多言語・24時間対応のゲストサポート体制

オーナー様の代わりに、英語・中国語・韓国語など主要言語でゲスト対応を代行。トラブル発生時の初動も早く、レビューにもレスポンスが早くて安心と好印象なコメントが並ぶようになりました。クレーム対応がスムーズになり、精神的な負担も大幅に軽減。

5. インテリア改善と写真の撮り直しで予約率UP

見栄えの悪い家具や古い寝具を一部入れ替え、空間全体の印象を統一感あるものに刷新。プロのカメラマンによる撮影を行い、OTA掲載ページを全面リニューアルしました。結果、ページのクリック率が2.3倍に伸び、予約率・単価ともに改善しました。

都内のオーナー様には「自分の時間が増えた」「ゲスト対応のストレスがゼロになった」「レビューを見るのが楽しみになった」と精神的な余裕も取り戻し、再び物件の可能性にワクワクできるようになったとおっしゃっていただきました。

民泊運用代行＝無駄な出費ではなく投資効率の最大化

よく「運用代行はコストがかかるから自分でやりたい」という声を聞きます。しかし、実際にはその逆。プロに任せることで稼働率が上がり、レビューが改善し、価格戦略も最適化されるため、総合的な収益は大きく改善します。

弊社の運用代行サービスでは、次のような包括的サポートを提供しています：

これらをオーナー様ご自身で全て対応するには、かなりの労力と専門知識が必要です。
プロに任せることで、本来得られるべき「資産からの収益」をしっかり回収することができるのです。

投資家目線で考える「民泊成功の条件」

民泊は一見、簡単そうに見えて立派な事業です。投資として運用するなら、成功の鍵は以下の3点です。

1. 長期で安定して回せる仕組みがあるか

民泊ビジネスは短期で稼ぐことも可能ですが、収益を最大化し続けるには継続的な安定運用が重要です。一度悪いレビューがつけば掲載順位が下がり、予約が減ることで売上に直結します。そうなると復活までに時間がかかり、機会損失が続くことに。プロによる運用代行では、クレームが起きない運用体制・ゲスト対応・レビュー管理が徹底されており、長期的に良好なステータスを維持する仕組みが整っています。

また、予約数の分析やマーケットの動向を基に、価格調整やプロモーションも継続的に実施。宿泊単価や稼働率を最大化しながら、レビューも高評価を維持することで、物件のブランド価値を積み上げることができます。

2. 自分の時間・労力が最小限で済むか

本業がある方にとって、民泊は「副業」や「不労所得」としての位置づけになることが多いでしょう。ところが自主管理をしていると、ゲストからの問い合わせ対応や掃除手配、トラブル処理に追われ、毎日何かしらの対応が発生します。「今日は何も起きないだろう」と思っていたら、深夜に鍵が開かない連絡が入ったり、清掃ミスで翌朝クレームが入ったりと、気が休まりません。

民泊運用代行に任せれば、日常のオペレーションはすべて代行業者が担うため、本業や家族との時間、他の投資活動に集中することができます。時間の使い方が変わることで、人生の質そのものが向上するという声も多くいただいています。

3. 法律・近隣対策が講じられているか

民泊はただ貸せばいいだけのビジネスではありません。民泊新法や特区民泊制度、自治体の条例など、物件の場所によって適用される法規制が異なり、知らずに運営してしまうと、最悪営業停止命令が下されることもあります。
とくに集合住宅やマンションの一室で運用する場合は、近隣住民からの苦情や管理組合との調整が極めて重要です。

弊社のような運用代行業者は、各自治体のルールや法的リスクを熟知しており、合法かつトラブルのない形での運用体制を整えています。近隣対応についても、騒音対策やマナー喚起、住民への事前通知などを徹底することで、「安心して任せられる環境」を提供します。

これらの要素を網羅した上でこそ、民泊投資は初めて資産運用として成功するビジネスになるのです。

まとめ：あなたの物件、「眠った資産」になっていませんか？

物件をお持ちなら、それはすでに収益を生む可能性のある資産です。しかし、運用の仕方を誤れば、固定資産税や管理コストを生む「負債」にもなり得ます。

民泊を始めたけど収益が伸びない、管理が大変でストレスになっている、周囲の目が気になる——そんな方こそ、今が運用を見直すタイミングかもしれません。

私たちは、物件ごとの特性や地域ニーズに合わせて、最適な収益化プランをご提案しています。